房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为U的投资开发房地产项U,从 立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国 《城市房地产管理法》笫2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国 有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主 要包括以下儿个程序。

　　前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项H进 行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项 U开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证” 中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得 的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时 间也不尽相同。

　　在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方 式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土 地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机 关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获 得国有土地使用权的方式。U前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方 式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地 转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要 分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

　　K小区内线 （自建锅炉 lx到煤气公司报装 路委托设 林局绿化办 案进行施工 务科报装委托 力公司报 房〉 2.到规划科定线、市政办爭 线、绿化施工 处养路队验 收 2、委托 线. 到市政监建 路设计 委托设计 5. 施工 建J：程验 3 .施工 及2、 所下水报装 收 3、 到劳动6s业务科检验同意接 验收 3. 规划设计 4. 设备安装 4. 竣工验收 局 报建 气 及验收 4、 环保局7、 凭通气収到管网5. 送电 审 查消音除尘 所 办固定资产转移于?续 设备 及通气于续 5、 竣工验收 8、 凭接气氓到液化气 公司办各户通气于?续 9、 通气 1、通知区园 1、按道路方 K到自瑕水业 1 .到热 I川方验收.丿验单签字盖章

　　土地获得方式 土地使用权 出让 土地使用权 转让 内容 指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一 定年限内出让给土地使用者，山使用者向国家支付土地使 用权出让金的行为。 指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将 土地使用权再转移的行为。 指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用 土地使用权 期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经 划拨 政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转 让、出租和抵押。 土地相关术语：

　　1、 申报选址定点； 2、 申报规划设计条件； 3、 委托作出规划设计方案； 4、 办理人防审核； 5、 办理消防审核； 6、 审定规划设计方案； 7、 住宅设计方案的专家组审查； 8、 落实环保“三废”治理方案； 9、 委托环境影响评价并报批； 10、 建设工程勘察招、投标； 11、 委托地质勘探； 12、 委托初步设计; 13、 申报、审定初步设计。

　　6、 标底送审合同预算审查处确认； 7、 标底送市招标办核准，正式申请招标； 8＞投标单位资格审批； 9、 编制投标书并送达； 10、 召开招标会，勘察现场； 11、 召开开标会议，进行开标； 12、 评标、决标； 13、 发中标通知书； 14、 签订工程承包合同； 15、 工程承包合同的审查。

　　8、 个人所得税； 9、 房产税； 10、 城市房地产税； 11、 房屋产权登记费； 12、 房屋所有权证工本费； 13、 房产共有权执照费； 14、 房屋他项权利执照费； 15、 房屋买卖登记费； 16、 房屋买卖手续费； 17、 房屋租赁审核备案手续费； 18、 房屋租赁登记费； 19、 房屋估价手续费； 20、 房屋公证估价手续费； 21、 房地产价格评估费； 22、 房地产中介服务费。

　　公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面 积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下 方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之 和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑 面积，为整栋建筑的公用建筑面积

　　定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货 币，它属于一种法律上的担保方式，LI的在于促使债务人履行债务，保障债权 人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当 以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实 际交付定金之日起生效，定金的数额山当事人约定，但不得超出合同标的额的

　　订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况的，房地产开发企 业应当全额返还购房者支付的订金：(1)房地产开发企业未签订书面协议收取 订金的；(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；(3) 双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；(4)广告、售楼 书、样品房与实际善不相符合。

　　复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两 层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要 大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住 宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙 式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高 1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。

　　错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往 往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在笫一层面 平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、 二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并 非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

　　框架结构山梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较 低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框 架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作 的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分 隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。

　　指15层以上、24层以下的建筑体。因为建筑结构和建筑形态（点状居多） 的局限，房型设讣难度大，要做到每套室内全明、釆光通风良好是有很大难度 的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本 （即“楼面地价”）低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光 线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构 工艺比

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