当前，房地产企业的成本控制在跟踪审计中出现的问题主要表现在以下三个方面。

　　跟踪审计在房地产企业具有重要作用，同时，跟踪审计与传统审计相比，具有很大优势。然而在现实生活中，跟踪审计的方式比较单一，因为在跟踪审计中，审计人员采用的方式是对成本的计算和资料的上报，以及实地对其进行考察。而在现实生活中许多房地产企业开始向集团化方向发展，并且企业在工作中涉及的内容也比较多，而单一的审计手段不能满足现代房地产企业发展的需求，很显然，这种审计手段不能适应现代房地产企业发展的方向，同时，也不能很好地发挥跟踪审计的作用。

　　在目前的房地产企业中，要让跟踪审计在市场中发挥主动作用，就需要对其制定详细的设计流程，而在现代的跟踪审计中，这种详细的流程是缺少的，同时，审计工作也没有得到相应的重视。此外，现代房地产业的内容变化特别快，除了对其进行跟踪审计之外，最重要的是要按照要求，严格执行制定的流程，否则，多么完美的跟踪审计流程都是没有意义的。此外，审计人员在工作中，要对突况和紧急情况有一定的了解，在了解的基础上，对其审计流程做出具体的调整，适应突况的状况。使审计工作发挥其应有的作用，从而对整个成本进行有效的控制和平衡。

　　我国房地产企业审计工作开展是在21世纪初，起步比较晚，同时，政府对我国的房地产企业的发展不够重视，不仅导致了我国房地产企业的发展速度慢，也导致了我国房地产企业工作人员素质较低。所以两种招聘方式都没有体现审计工作人员的专业性，这样导致审计工作人员的专业素质较低。同时，审计工作涉及的范围比较大，不仅需要会计方面的知识，还需要建筑、物业、销售等方面的知识，而现在的审计工作人员还达不到这样的要求，并且在成本审计过程中，对一些细节的处理不恰当，导致对成本审计工作的控制较低。

　　根据目前房地产企业在跟踪审计中出现的许多问题，我们对其提出了一些优化措施，主要体现在以下三个方面。

　　利用现代信息技术，可以有效改善现代房地产企业跟踪审计流程单一的问题。因为利用信息技术可以对以前的审计资料进行处理、收集和整合。同时还可以利用先进的网络技术将整理出的电力资料发放到指定的平台上，这样不仅可以提高工作效率，还可以对审计信息进行及时的跟踪和收集。此外，也可以利用信息技术对其审计工作进行监督，可以利用网络进行视频监督，还可以搭建一个信息网络监督系统，对其资金的投入和使用进行监督，对实施的具体环节进行控制和查看，从资金运转到实施的每一个过程都进行监督，可以保证资金的有效利用和成本的降低，同时，还可以有效约束成本，提高资金的利用率。

　　要根据运营经验为了提高房地产企业审计流程的实效性，就要制定详细、科学的审计流程。在制定这些详细的流程时，首先，我们要对房地产市场情况有一个整体的了解，并对房地产成本项目的运作充分掌握；次，审计工作者要根据自己的运营经验，制定切实可行的审计流程；再次，为了让审计人员的工作顺利进行，确保工作任务顺利完成，就要对审计流程进行具体划分，使之具有阶段性，这样也可以防止意外事件的发生，使工作不能正常开展；最后，在制定了具体的审计流程之后，当意外事故或突况发生时，也要对其适当调整，使成本保持在平衡的状态。

　　为了提高审计人员的工作效率，就要完善人力资源管理工作，提高审计人员的综合素质。具体可以从以下几方面进行。首先，企业相关部门应该根据审计工作的性质和特点，通过公开招聘、择优录取的原则，招聘更多与审计工作有关的专业人才，完善审计人员的人才队伍建设，为企业注入新的血液和活力，提高审计人员的工作效率。其次，对新招进来的人要进行专业培训，拓展他们的思维，完善他们的知识体系，使之审计工作的认识更加全面，加强他们的专业技能。只有将制定的培训任务切实开展了之后，才能培养出优秀的审计工作人员。最后，要根据审计人员的表现，建立绩效考核制度。对表现突出的工作人员进行奖励和表扬，同时，对表现差的审计人员也要略微施压，使他们提高自己的工作，提高自己的专业技能。此外，也可以建立完善的评价标准，从技能、日常表现、责任意识等全方面对其进行考察。使他们很好地投入自己的工作，增强他们的责任意识。

　　综上所述，对房地产企业成本的控制和跟踪审计的优化路径离不开优秀的人才，更离不开详细的审计流程和完善的技术手段。所以，房地产企业要加强人才队伍的建设和审计流程的制定和落实。

　　[1]程广峰.当前房地产企业成本控制跟踪审计路径优化探析[J].企业改革与管理,2015（18）.

　　[2]吕姝颖.论房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产,2016（11）.

　　[3]苏肇彬.房地产开发项目的施工现场管理优化路径研究[J].工程技术研究,2017（7）.

　　经过高层建筑的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的项目管理实践,通过对开发商项目建设管理的考察和调研,发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发商,其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工,工程建设项目管理目标总不能自如实现。笔者根据项目管理实际操作的感受,站在开发商工程管理人员角度就开发商整体运作方面影响工程建设项目进展的主要因素,即从开发商的房地产项目开发流程的操作层面针对项目管理的关键难点进行探讨分析。

　　1、项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善,即项目前期市场可行性研究工作的不到位,是影响项目管理有效实施的根本。

　　前期对市场研究不充分,决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告,使得项目的规划设计迟迟不能如期进行,即使勉强进行了多方案的规划概念设计,也会因为市场研究不充分,心中无底,评判“标准”不明确,犹豫不决,致使项目决策慢、效率低。有些开发商以“市场是变化的,项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细,导致决策迟缓,浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后,一定会匆忙决策,这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面,也不完全可行。

　　因市场研究阶段进行得不细致、不规范,项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决,本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制,在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。

　　许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商包办“设计”的,使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从,项目无详细、完整的规划和建筑设计,整体设计不系统、不配套、不协调,设计师成了开发商手中的一支“笔”,设计师无创意,也不愿动脑筋,做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图,但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。

　　开发商的往往认为在设计阶段一定要严格“把关”,然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准,所以开发商的某几个的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据,由此造成了工程建设内容经常变化,如某小区的变配电房是后加上去的;分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决;小区原先规划的地下停车位不足,新增建地下车库;因产品定位修改,导致在建项目的外饰及雨蓬修改;景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展,设计师成了“改图师”,设计变更多,工程签证多,故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。

　　3、工程施工承包合同不严密,项目收尾阶段交叉施工作业时,发包工程内容及接口界定不清,没有从根本上采取措施重视工程收尾阶段的工作,甲方分包工程项目管理难。

　　目前的工程管理中,尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期,甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上,矛盾越来越突出,成为房地产开发项目管理的难点之一。

　　总承包施工单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任,甲方分包工程的施工单位有了需沟通、协调的问题也往往直接找甲方,监理方在这方面也无能为力,监理方此时最多是甲方的助手,倒是甲方成了真正的“总承包”单位,甲方的现场项目管理人员成了工程现场的“总协调”,难怪甲方现场工程管理人员说工程到了收尾阶段其有80%以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上。出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮,向甲方推诿责任,责任不好界定,如此甲方分包工程还有违反建筑法及工程质量、安全管理条例等法规之嫌疑。

　　项目到了即将竣工、交付客户入住的前夕,开发商与购房客户签订售房合同约定的交付日期日益临近,出现了乙方不急而甲方着急的尴尬局面,甲方的工程项目管理现场代表总要“求”完了这个乙方,再去“请”另一个乙方,还要准备组织进行工程项目整体验收和交付等工作,焦头烂额。在项目收尾阶段,甲方的工程项目管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量可想而知。

　　开发商没有将工程收尾阶段当作一个重要节点调动、组织公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构,仍让工程项目管理部门人员“从一而终”、单打独斗,导致了工程在收尾阶段现场大打乱仗,使得工程项目建设虎头蛇尾,留下诸多问题。

　　4、供方资源的整合工作不足,与供方平等、诚信合作双赢意识差,影响项目管理。

　　开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。对于房地产工程项目管理者来说,工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的,工程实物是由若干施工单位建设出来的,而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施,工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供,在工程建设实施阶段开发商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系,即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系,故供方资源的整合和组织以及通过合同事先约定其间接口关系就成为工程项目管理的关键所在,也是房地产项目管理“预控”和事先管理的主要内容。

　　因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入,工程招投标工作流于形式,对工程项目发包内容和接口要点不清,而工程招标工作组织不规范,工程建设方面的资源积累较少,平时整合的供方资源不足,往往是临时抱佛脚,使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配,造成工程项目管理难度加大。

　　房地产项目开发的工程建设的主导者是甲方,在项目建设阶段开发商是工程质量的第一责任人。许多开发商在工程建设过程中,尚未真正发挥其主导性、主动性作用。有些该由开发商做的工作,自身并没有做好,而有些本该由供方进行的工作,开发商反而常常“越位”,也会影响工程项目的规范化管理,甚至会出现“违规”、“违法”行为,后果严重。

　　总之,开发商只要按照成熟的房地产开发工作流程进行规范运作,并围绕项目管理工作任务建立了与之配套严密的组织和制度,加强各流程阶段工作的计划性及其严肃性,注意预控,就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度,提高项目管理的质量和效率。

　　许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，项目无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调，使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。

　　项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。现在的开发项目中从样板房到公共部分均需精装，甚至要向精装交房过渡。因交付标准不明，、装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵；许多工程的外立面装饰及窗型等迟迟不能确定等。工程施工承包合同不严密，项目收尾阶段交叉施工作业时，发包工程内容及接口界定不清，没有从根本上采取措施重视工程收尾阶段的工作，甲方分包工程项目管理成为房地产开发项目管理的难点之一。

　　因高层项目或大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同，甲方除了与单位工程的土木建筑及安装施工企业（即工程总承包施工单位）签订所谓总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程的施工单位也直接与甲方签订工程施工合同。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，尤其是关于工程配合、交接口、及半成品保护方面的合同内容约定不详细，合作意识“较差”的施工单位对甲方分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使工程项目管理困难重重，在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清。

　　开发商没有将工程收尾阶段当作一个重要节点调动、组织公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构，仍让工程项目管理部门人员“从一而终”、单打独斗，导致了工程在收尾阶段现场大打乱仗，使得工程项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。项目到了即将竣工、交付客户入住的前夕，开发商与购房客户签订售房合同约定的交付日期日益临近，出现了乙方不急而甲方着急的尴尬局面，

　　由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。

　　决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的。例如在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨”。当工程“不得不”匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋”，决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作。公司高层领导成了具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成了工程建设关注、等待和推脱责任的 “注目点”，前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题等，许多本应相关专业人员或部门做的具体技术问题反而会集中在公司高层领导处。项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难。

　　因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入，工程招投标工作流于形式，对工程项目发包内容和接口要点不清，而工程招标工作组织不规范，工程建设方面的资源积累较少，平时整合的供方资源不足，往往是临时抱佛脚，使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配，造成工程项目管理难度加大。

　　有的开发商片面地认为自己既然是买方，就要高人一等，提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，过度挤压承包方的赢利空间，过度使用“主动权”；有的开发商对待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供应，不经协商向承包商转移、转嫁现金流压力，忽略了供方的价值和伙伴作用，合适的供方资源不能及时整合到位，影响项目的正常进展。

　　针对上述影响因素和房地产开发项目管理的难点，为改进和提高开发商工程建设项目管理质量和效率，减少项目管理难度，对开发商提出以下建议和方法：

　　前期的项目可行性研究是项目的灵魂，要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”；完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

　　在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。

　　在领导的指导与支持下，同事的密切配合下，我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。

　　作为一个新成立的公司一切都要从头开始，办理银行开户，验资，办理税务登记等，这些是我既熟悉又陌生的工作，我在办理的过程中遇到了很多问题和困难，经过多方咨询，和不懈的努力终于圆满完成。

　　领导从公司发展的角度考虑，决定启用比用友财务软件更先进和规范的金碟财务软件，我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要，设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系，制定了详细的二级和三级明细科目，及辅助核算、项目核算帐，首次启用了固定资产核算系统，在较短的时间内，完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要，印刷了统一的粘贴单，收据，借款单等常用单据。

　　1、总体规划方面，配合广东省城乡规划设计研究院开展了我县城市总体规划修编工作，目前已完成了《自治县总体规划纲要（2014—2030）》专家评审；配合韶关市城乡规划市政设计研究院完成了游溪镇总体规划编制及一六镇总体规划修编工作。

　　2、控制性详细规划编制方面，配合韶关市城乡规划市政设计研究院完成了《自治县桂头镇镇区重点地区控制性详细规划》编制工作，目前该规划正在报批阶段。配合广东省高教建筑规划设计院完成了大桥镇重点地区控制性详细规划的评审工作；配合广东省城乡规划设计研究院完成了县生态控制线规划前期资料收集和调研工作；完成了城区地下管线普查工作的实施方案。

　　3、修建性详细规划方面，完成了沿江东路、滨江中路、沿江西路、岭溪河口桥梁、金狮山公园绿道、丽宫绿道、新区民族广场园林设计、观音山公园配套设施、沿江东路绿化和南环路垃圾中转站、白马大厦、塔西片区及大桥中心幼儿园等修建性详细规划；

　　4、新农村规划方面，我局认真贯彻落实省、市关于新农村规划建设的各项政策措施，抓紧开展村庄规划编制工作。从2011年到2015年，共完成了10个行政村的规划编制以及97个自然村的新村规划和整治规划。

　　五年来，我们完成了北环路红绿灯处人行道的铺设和文体路涵洞桥护栏的安装、新建了南水路停车场、完成了县城生活垃圾填埋场工程项目的施工建设，以及设备购置和试运行的各项基础工作、完成了乳源县沿江东路（迎宾桥至财政局）段市政道路新建工程、沿江西路（河北上街至南水桥）段、滨江中路（排灌站至紫荆桥）段、滨江西路（乳源大桥至民族桥）段、新一小门口市政道路新建工程和南环路、迎宾路砼路面修复工程及沥青路面铺设工程、乳源县示范农场至新一小市政道路新建工程、乳源县岭溪口桥及滨江中路（紫荆苑至乳源大桥）段市政道路新建工程建设项目、建设路全面改造项目、二九一路口路面与排水设施改造工程项目、完成了金狮北路下水道建设项目、新一小至中医院市政道路新建工程、路基、排水、县鹰峰西路排水渠建设工程、鹰峰东路下水道改造、县文昌公园荷花池引水改造工程项目等。

　　十二五期间，我们加强了对房地产市场的行业监管，积极引导房地产行业朝着规范、平稳、健康的方向发展，大力推进保障性住房建设管理以不断充实完善我县住房体系，在保障人民群众切身利益的同时亦极大地改善了他们的居住生活条件。五年来，房地产建设管理工作得到较好提高，房地产行业得到长足发展。

　　一是做好普通商品房开发建设。五年来，我县房地产市场发展迅速，“十一五”期间核发房地产开发资质企业19家，目前我县共有房地产开发企业33家；共办理星际豪庭住宅小区、幸福家园二期、源水居等项目的商品房预售登记6549套，较“十一五”期间增长27.24%，预售面积80.38万平方米，较“十一五”期间增长18.95%；从2011年起实施商品房现售备案制度，填补了商品房项目竣工验收后销售制度的空白，五年来办理白云天园林宾馆职工住宅综合楼、丽宫国际温泉小镇住宅小区等项目现售备案登记1383套，面积16.39万平方米；全面落实商品房买卖网上签约制度，累计办理二手房买卖转让1436套，成交面积16.53万平方米；办理商品房抵押登记3780宗，成交面积92.92万平方米。

　　二是大力推进保障性住房建设工作。自2009年我县第一个廉租房项目建成分配开始，标志着保障性住房工作进入了迅猛发展的阶段，“十二五”期间有了较大的发展。五年来，我们起草制定《自治县公共租赁住房管理办法》、《自治县限价商品房管理办法（试行）》、《自治县城市棚户区改造规划（2013-2017年）》等多个规章制度，并积极牵头、协同各相关部门认真落实保障性住房建设的目标任务，累计建成各类保障性住房1580套，其中廉租房140套、公租房410套、经济适用房114套、限价商品房302套、棚户区改造614套，顺利完成既定目标任务，多次获得韶关市保障性住房工作优秀单位称号。

　　三是加强小区物业管理工作。截止目前，我县已有8家有资质的物业服务企业，结合外来物业服务企业，落实新建小区物业管理面积覆盖率达100%的强制性要求。2010年起实施物业服务企业备案登记制度，强化了政府-企业-物业小区三者的监管、配合关系，极大地提高了对物业小区日常管理的效率，是城市管理的重要组成部分。

　　1、继续配合相关设计单位完成县城总体规划修编、桂头镇镇区重点地区控制性详细规划、大桥镇重点地区控制性详细规划、县生态控制线规划等相关规划的编制工作。

　　2、继续加大规划编制的力度，待县城总体规划修编工作完成后，立即启动我县城区重点地区控制性详细规划及各类专项规划的编制工作，并争取完成大桥镇、洛阳镇及大布镇总体规划的修编工作。

　　3、继续认真贯彻落实省、市关于新农村规划建设的各项政策措施，做好新农村规划的编制工作。

　　（1）突出房地产市场管理重点，引导和促进房地产市场健康发展。要把握国家增强小城镇公共服务和居住功能，推进城镇化建设这一契机，继续加强市场监管，规范房地产市场秩序，刺激房地产购房刚性需求，促进房地产业的平稳健康发展，预计“十三五”期末，我县人均住宅建筑面积达到35平方米，极大改善人民群众的居住条件。

　　（2）大力提升物业服务水平，构建和谐人居环境。“十三五”期间，要进一步健全业主大会、业主委员会制度，进一步提高符合条件的小区的组建率；开展我县住宅专项维修基金管理工作，积极搭建管理工作平台，落实平均收缴率70%的工作目标；促使物业服务标准市场化、专业化、综合化发展，放开物业服务企业年审制度，落实我县物业服务行业协会的组建工作。

　　（3）抓住住房保障这一主线，切实解决好中低收入家庭住房困难。加大对保障性住房的日常管理工作，完善保障性住房的退出和轮候的巡查制度。

　　1、建议成立县级住房保障管理中心。我县已有1580套保障性住房建成分配入住，“十三五”期间将面临着住房维修养护、房屋租金管理使用等问题，建议成立专职部门以解决办公人员和经费问题，使保障性住房得到更好管理。

　　2、进一步加大对《城乡规划法》及相关法规宣传、教育力度，增强全社会规划意识和法制观念。宣传教育重点对象不仅是各级领导干部，而且还要包括开发商、居民等群体，特别要加大对农村居民的宣传力度，真正做到家喻户晓。

　　空调系统的设计过程是一个阶段化的过程，包括初步设计或概念性设计阶段、方案设计和详细设计阶段。这是一个复杂的、不断反馈的过程。DeST作为面向设计的模拟分析工具，充分考虑设计过程的阶段性，提出 “分阶段设计，分阶段模拟”的思路，在设计的各个阶段，通过建筑模拟、方案模拟、系统模拟、水力模拟等手段对设计进行校核，让设计人员根据模拟的数据结果对其设计进行验证，从而保证设计的可靠性。

　　DEST的结构充分反映“设计的阶段性”这一特点。图1是DeST的整体框架结构示意图。图2列出了设计的各阶段及其对应的DEST模拟程序。

　　大型的玻璃幕墙对建筑热特性的影响是一个比较复杂的问题，应用DeST，在这一工程中对这一问题进行了较好的分析。模拟的结果给出在没有通风前的玻璃幕墙与建筑体围成的空间内形成了温室。通过增设排风机，使得玻璃幕墙后的空气夹层内的热空气产生强制流动后，空气夹层内温度产生变化，最多能降低8～100C。进一步的计算表明，通风后，幕墙后的房间温度可以降低3～50C。夏季此种变化能节约冷冻机能耗；同时这种变化减少了内外区房间的温度差别，可以提高变风量系统运行效果。

　　内外区共有三种分区情况：内外区一个系统，同时内外区只布置一个VAV-BOX；内外区一个系统，但是内外区的房间分别布置一个VAV-BOX；内外区两个系统。经过模拟计算表明，内外区分开为两个系统的最能满足内外区的房间温度要求，基本上消除冷热不均的现象。

　　模拟计算表明，全年共有五个月的时间，送风温度处于室外温度及回风温度之间。因此，在这五个月中，能通过使用新风及回风混合的方式来得到送风。所以应该加大新风来节能。

　　DeST内嵌气象数据生成模块，可以提供全国大部分城市的气象数据。经过对沈阳市全年白天空气湿球温度统计发现，共有4个月的湿球温度在150C 以下，所以可以将冷却水回水经过处理后直接送入空调机组，或是通过效果较好的小低温差板换热器来实现。

　　这是一个改造工程，它现有系统存在的问题是：问题是冷热不均、新风量不足、设备老化及控制失灵。经过计算确定以下几个问题：

　　发展大厦属于大进深的建筑，其内区和外区的基础室温在冬季差别100C以上，夏季也有近100C。因此，如果用同一系统送风，会产生冷热不均的现象。另外，朝向的不同，对房间的基础室温影响也同样大，外区不同朝向的房间的差别可以达到10～150C。所以不同朝向的房间也应该分属不同的系统。经过综合比较，选用变风量系统。

　　内区：全年都送冷风；1月1日到12月31日，送风温度的平均值低于200C。

　　外区：东南向和西向的送风温度冬季和过渡季在32～160C间波动；北向的送风温度为冬季送热风，夏季送冷风，过渡季可用新回风混合。

　　经过对计算结果图表的分析，可以得出以下的结论：内区全年冷负荷，但冬季负荷较小，所以风量也较小，夏季则要大得多；外区的房间夏季送风量都较大，冬季送风量除北向外均较小，北向的冬季早晨和上午送风量较大；过渡季负荷较小，但是利用新风或新回风混合送风，送风温差小，因此有时送风量也较大。

　　由于要利用新风的冷量，所以过渡季的新风量需求要大于冬季和夏季。详细的计算证实了这一点。对内区和外区各个系统需要的最大新风量的计算结果统计得到，内区和外区北向需要的新风量较小，而外区西向和东南需要的新风量较大。

　　从上面的分析可以得到，冬季和过渡季有些房间需要送冷风。但是冬季和过渡季有时受到室外温度的限制，冷冻机不能正常运行，因此需要有别的能够替代冷冻机的冷源。此外即使冷冻机能够运行，在冬季和过渡季还开启冷机也是不合理的做法，冷冻机电耗似乎被很可惜地浪费掉了。替代冷冻机来提供冷量的方法有两个，一是增加新风量，另一种就是利用冷却水。

　　DeST是继DeST1.0正式推出后，计划明年推出的DeST新版本，与1.0相比，有以下的增强：

　　DeST1.0只支持单建筑，对建筑的几何描述能力也较弱。DeST 2.0支持对 多建筑、斜墙、天窗、回形房间、通层等复杂建筑群的描述。

　　DeST2.0包括一个功能强大的建筑群太阳阴影计算模块BSD，该模块可计算建筑群互相遮挡的太阳阴影，并将计算结果交给新版的建筑热特性分析模块。BSD同时也是单独的建筑小区光环境分析软件。DeST2.0劫持逐时通风和更灵活的热扰设定，考虑夜间背景辐射对热特性的影响。

　　新的系统模拟模块Scheme在算法较1.0有很大的改进，并在速度和性能上有巨大突破，计算速度可提高90%，使这一模块更加实用。

　　DeST 2.0将1.0版本中没有包含的水网分析模块，并改进风网分析模块。不但在界面上更灵活易用，功能也更强。

　　DeST1.0只为用户提供了很简单的计算结果后处理模块。计算报表生成模块将弥补这一不足。报表形式将尽可能地贴近工程实际，以实用，简约为特点。

　　经济分析是模拟软件很少涉及的功能，但是设计最关心的，最想使用的功能，DeST 2.0提供对工程初投资和运行费用的估算功能。

　　DeST 1.0主要面向空调系统设计开发，虽然也可用于别的领域，但没有相应的专门版本。新的DeST 不只适用于空调系统的设计，也可用于供暖负荷估算、住宅热环境分析、绿色建筑设计、建筑节能规范制定等领域，而且将为这些领域开发专用版本。转贴于 2. DeSTi 和产品数据库

　　互联时代的到来要求暖通行业的网络化，DeSTi是基于DeST的网络服务的代名词。用户可登录到DeST网站，描述工程和申请计算，DeSTi将计算结果以网页的方式提交给用户。与传统的单机软件相比，基于网络的服务提供给用户更多的交流机会，更方便的合作方式。DeSTi与正准备的暖通空调制冷设备数据库紧密结合，用户不但可以在互联网上进行工程设

　　暖通空调制冷设备数据库收录了本专业绝大部分产品的详细技术数据和图片，产品按照专业习惯分为十五个大类及数百个子类。可为工程设计人员提供详细的计算数据，也可为房地产开发商提供设备选型、采购的依据。数据库有如下特点：

　　房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。

　　房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。

　　房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。

　　房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。

　　房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。

　　房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。

　　房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。

　　房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

　　1.1 财务管理意识淡薄，财务制度流于形式大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。

　　1.2 财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。

　　1.3.1 资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。

　　1.3.2 预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的开发企业赚不赚钱，关键靠预算，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。

　　1.3.3 不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。

　　1.4 没有建立有效的财务分析考核体系大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。

　　2.1 加强房地产开发项目前期的财务规划房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。

　　2.1.1 项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价;财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。

　　2.1.2 建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。

　　2.2 加强房地产开发企业的合同管理合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患;在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。

　　2.3 实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制凡事欲则立，不预则废，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。

　　2.4 加强融资业务的学习，拓宽融资渠道融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款;对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款;通过出售产权商铺或售后回租回笼资金;对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。

　　1.取得商品房销售收入长期挂“预收账款”，“应付账款”等科目，不按规定申报缴纳相关税款。目前，房地产开发企业大都采取预售的营销方式，由于转让、销售不动产营业税纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异，部分企业为达到少缴或不缴税款的目的，通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间往来款的名义挂在“应付账款”科目，而实际情况又大体分为两类：一是利用设立所属的售楼中心，进行日常售房收入，除部分上缴财务入账外，其他收入沉淀在售楼中心，隐匿收入；二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托方账户，并且存在以总收入扣除代销、包销手续费以后的差价作为营业税计税依据，从而偷逃营业税及附加。总之，房地产企业通过各种行为隐瞒收入和应税项目，不按规定申报缴纳营业税，这也是近年来对房地产开发企业税收检查工作中发现的主要问题，经统计，此类问题占总查补税款的70%以上。

　　2.向购房者收取的住房按揭贷款收入，记入“短期借款”、“其他应付账款”科目，不申报纳税。目前，在房地产销售过程中大多采用购房者向银行按揭的方式，部分企业为了达到延期缴纳税款的目的，三亿体育官方网站 三亿体育 首页不按会计制度规定将银行按揭购房款转入“经营收入”或“预收账款”科目申报缴纳有关税金，而是将有关的收入以银行贷款的名义转入“短期借款”科目，或以商品房未按期缴付使用产生经济纠纷、或以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“其他应付款”科目长期挂账不申报纳税。

　　3.隐匿经营收入偷逃税款。2004年对我省房地产税收调查资料显示，被调查的893户企业中，账面反映盈利润的只有294户（包括长期不结转损益，利润为零的），占总户数的33%，亏损企业599户，占67%；另一方面大规模的资金不断涌入房地产行业，说明房地产企业存在申报不实，隐瞒利润的情况。由此可见，隐匿经营收入是房地产公司最常用的偷逃税一种手段，采取的方法就是一个公司设置两套账、账外账（也称小金库），也有的企业采用一个开发项目一套账、设立多个二级独立核算单位（有的注册登记负责人营业执照但不办理税务登记，有的是内设职能部门），单个项目经营账簿、或非独立核算单位的经营账簿往往不与公司总账合并，隐匿经营收入。

　　4.不按期结转经营收入。由于房地产行业工期长、投资大，许多房地产开发工程需要跨年度完成，造成收入与费用不配比，成本不能及时结转，有的企业钻空子，以工程尚未结算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税。

　　5.伪造、虚列施工成本。房地产开发的经营成本核算是房地产商最易动手脚的地方。由于房地产商品开发周期长的特点（有的需几年时间），前期开发成本的多少，对当期的经营成果影响不易显露，难以引起税务检查人员的重视，更无相关政策给予调整，后期结转经营成本时，由于开发成本的归集、分配周期长，各项施工成本需中介机构审计确认，总成本的归集困难，再加上各开发商为延期支付工程款，又在千方百计地拖延工程决算的时间，具有一定的隐蔽性。

　　通过上述资料分析及实际调查，我们发现房地产行业发展很迅猛，其税收增长也较快，在税收管理中存在一些共性问题，要有效解决房地产税收征管中存在的若干问题，需要从房地产企业会计方面做好基础工作。主要从以下几方面入手：

　　为了使房地产企业会计核算能较为准确地体现房地产收入和成本的配比性，税务机关应对房地产开发企业的会计科目设置进行统一要求：

　　（1）房地产开发企业应按照开发项目（滚动开发的，按期）并区分销售方式设立二级数量金额式销售收入明细账，如：“经营收入-某小区-预售”，并严格按照会计制度收入确认时限及时确认收入。

　　（2）房地产开发企业应按照开发项目（滚动开发的，按期）设立成本明细账，成本明细账要求企业一般情况下按照项目并结合土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发间接费用、借款费用设立二级明细账，比如“开发成本-某小区土地征用拆迁补偿费”。

　　（3）房地产开发商设置的“预收账款”科目要按照项目（滚动开发，按期）并且区分预售和现售，设立二级明细账，如：“预收账款-某小区-预售”。

　　（4）要求企业结转销售成本时，必须在记账凭证后附“成本计算单”，详细列明根据“开发成本”各明细科目计算各建设项目的单位成本过程。

　　（1）要求企业建立“协助办理房屋产权清册”，税务机关必须要求房地产开发企业负责协助客户办理房屋产权证件的部门，要按照建设项目设立办理房屋产权底册，列明购买者姓名、购房合同编号、购房金额有办理产权证件时间。

　　（2）要求企业建立“销售备查簿”，加强对会计和税收确认收入时间性差异的管理。会计收入确认时限和税法确认收入时限存在时间性差异。为此，对开发的商品房应要求其按栋详细列明购买者、购买房屋具置、建筑面积（套内建筑面积）、合同号、合同签订日期、房屋余款支付日期、按税法口径应确认收入金额。其中建筑面积（套内建筑面积）、合同金额、确权尾差金额、按会计口径确认收入金额、

　　近年来，随着市场经济的不断向前发展，房地产产业获得了空前的发展，也在当下成为了国民经济的重要支柱，不仅如此，还对其他一系列行业，包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以，在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展，具有非常重要的意义，也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强，房地产行业的发展也开始显现出一些乱象，在急速发展的过程中，各种房地产投资商，利用国家大力发展地产行业的机会，投机倒把，哄抬物价，大量的囤积土地，并借此来操控房地产市场，利用这种手段来攫取了大量的利润，对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力，甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁，这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此，我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题，是有着相当大的现实意义的。

　　现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容，这项管理法则是在上个世纪末期，我国的第八次人大第八次会议上通过的，当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展，这项法则中规定了许多的关于房地产的条例，譬如说在第九条之中，明确的规定了在土地使用权的转让过程中，这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则，也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发，也在一定程度上抑制了腐败行为的发生，打击了房产商的投机行为；为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变，国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”，在第十七条中明文规定，为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为，土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金，之后才能合法转让；为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地，在《城市房地产管理法》的第二十三条之中，明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程，对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定，从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱；在《城市房地产管理法》的第二十五条中，特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策，有效的防止了这种违规行为的衍生；在第二十九条之中，法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定，这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为，具体来讲，在成立房地产公司的过程中，除过要具备相关的企业资质，还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额；在房地产市场上，由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题，屡见不鲜，所以该法对这一环节中的问题，也做了非常详细的说明，具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。

　　分析完《城市房地产管理法》之后，我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲，我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理，有效的维护土地的社会主义公有制，从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用，重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击，因此，在对建设用地的利用以及土地用途的变更上，都做出了详尽的规定。

　　《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规，也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用，但事实上，还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定，起到了很重要的补充作用，在这方面，其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等，都是这些法律中的代表，我们可以对此进行逐一的分析和理解：

　　第一，反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为，有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用，在关于房地产方面，这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为，都做出了非常详尽的规定；

　　第二，消费者权益保护法。在这项法律之中，明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系，譬如说，相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息，不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为，进行了明确的规定，对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。

　　第三，合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法，顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定，这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施，对于合同双方的权益都有了非常准确的说明；在民法通则中，也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定，其中的第八十条，还对土地的使用与承包权利做出了规定，避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定，当然，它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定，对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。

　　从目前我国房地产发展过程的现状来看，房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化，在以往，这部分群体主要是房地产开发商等，但在现时，房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中，但是就目前来看，《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所规定的主体依然只是房地产开发商，与形势已经不相符合，对于房地产中介机构和个人来说，仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定，涵盖的范围也非常的狭小。

　　在对房地产市场的价格进行管理，加大房价的透明度方面，相关的法律已经远远不能满足市场的需求，对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲，相关部门如何才能缓解，是摆在政府单位面前的一个大问题。

　　包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律，所强调的重点依然是流通环节的投机行为，对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范，依然存在法律空缺的现象。

　　在当下的房地产市场发展过程中，政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡，有的政府单位只顾眼前利益，盲目的开放房地产市场，在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼，目的只是为了提高gdp的增长，在当下，相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好，权限不明、权责不清的现象非常普遍。

　　众所周知的是，《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律，从上个世纪末期开始实行，至今已经有了二十多年的发展历史，在这二十多年内，我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化，其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变，在这种态势之下，《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向，三亿体育官方网站 三亿体育 首页所以，我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善，在这其中，需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等，从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。

　　要从根本上治理房地产行业的投机行为，必须对投机的定义做出一个准确的界定，在这之前，对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述，特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能，为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期，要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响，并建立相关的约束机制；针对房地产市场的保有性质做好法律保障，从而进一步的对购房人的行为作出规范，从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证，从而建立起一个非常好的市场环境。

　　在当下，由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍，这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展，从某种程度上来讲，来是投机行为泛滥的一个原因，所以，需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范，从而有效的弥补市场运营机制的不足之处，保证市场价格在价值规律的协调之下，能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说，还应该及时的对相关的信息做出披露，促进信息的正常流通，从而有效的抑制恶意操纵市场的行为，将投机者驱赶出房地产市场。

　　房地产的投机行为事实上涉及到多种法律，譬如说房地产的产权涉及到物权法、房地产企业就涉及到企业法、破产法等等，所以我们在判定相关的投机行为的过程中，必须要与其他的法律结合起来进行探讨，尽最大的可能规避法律上的漏洞，保证市场的有序运行，从而保障包括消费者、经营者在内的多方利益。